ИПОТЕКА: продажа или рефинансирование?

Купив квартиру по ипотеке несколько лет назад, когда процентные ставки были гораздо выше сегодняшних, многие заемщики стремятся продать такую покупку или провести процедуру перекредитования займа.

Продажа заложенной квартиры или, как это называется с юридической точки зрения, недвижимости с обременением, безусловно, возможна. Однако процедура эта не лишена определенных сложностей.

По словам экспертов, сегодня объекты, имеющие обременение, все аще выставляются на продажу. Причем обременения носят самый различный характер: начиная от наложения обременения банками в связи с финансовыми спорами и включая самый распространенный — долги по коммунальным платежам.

«К сожалению, сегодня существует лишь одна схема для проведения сделки купли-продажи такого объекта, — говорит Наталья Попова, начальник отдела ипотечного кредитования ООО «Аркада-Стиль». — Нужно закрыть кредит, только после этого банк подаст заявление в регистрирующие органы о снятии обременения с объекта. Эта процедура занимает от 10 дней до месяца.

Данная схема усложняется еще и тем, что закладная зачастую не числится на балансе банка: путем рефинансирования она продается в другой банк. Или же через процедуру секьюризации продается иностранным финансовым инвесторам.

Банк, через который оформлялась ипотека, как правило, оставляет за собой серверные услуги и занимается выкупом закладной у залогодателя. Таким образом, сроки снятия обременения увеличиваются и доходят до трех месяцев, полугода, а иногда и целого года. Все зависит от того, сколько раз была продана закладная.

Таким образом, купить квартиру можно только после закрытия всего остатка кредита и не сразу, а через определенное время. На омском рынке недвижимости также существует вариант погашения ипотечного кредита покупателем или риэлторской компанией, которая продает данный объект.

При этом оформляется дополнительный договор на период гашения кредита и снятия обременения. Однако на этот период (в лучшем случае он длится 2 месяца) покупатель или риэлторская компания попадают под колоссальные риски и являются практически не защищенными: продавец может отказаться от продажи, изменить цены и прочее.

Для тех заемщиков, которые не стремятся продавать заложенное жилье, существует вариант пересмотра и уменьшения процентов по ипотеки — перекредитование. Оформив новый ипотечный кредит и досрочно погасив старый, можно достаточно существенно снизить плату или же сократить срок кредита.

Сегодня уже большая часть омских банков предлагает такую услугу. Правда, пока говорить о том, что этот инструмент востребован, рано.

«Рефинансирование ипотечных займов как услуга появилась сравнительно недавно и пока еще довольно молода, — говорит Виктория Гончарова, руководитель офиса Городского ипотечного банка в г. Омске. — В среднем по рынку доля подобных сделок не превышает 1 %».

Воспользовавшись программой перекредитования, заемщик может увеличить сумму кредита, исходя из выросшей стоимости объекта залога и собственных доходов, снизить процентную ставку и тем самым уменьшить свой ежемесячный платеж или же увеличить срок кредита.

По словам Виктории Гончаровой, подавать заявление на рефинансирование имеет смысл, если у заемщика значительно вырос доход или в случае роста рыночной стоимости приобретенного объекта недвижимости с момента получения кредита, а также если кредит был получен на короткий срок.

Для целей уменьшения ежемесячного платежа резонно проводить рефинансирование, если кредит был получен до 2004 года, когда рыночные процентные ставки были значительно выше или если кредит был выдан на короткий срок.

Перед тем как решиться на рефинансирование, заемщику нужно просчитать экономическую выгоду от сделки.

Обычно при рефинансировании кредита предстоят следующие расходы: комиссия за досрочное погашение кредита у «первичного» кредитора. Из-за того, что «возраст» ипотеки в России пока относительно невелик (порядка 5-7 лет), на большинство ипотечных кредитов еще распространяется действие санкций за досрочное погашение. Как правило, эта цифра составляет 2-5 % от суммы досрочного платежа.

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз. Однако стоит учесть, что при очередном перекредитовании придется заново проходить процесс оформления кредита. А это влечет за собой определенные расходы: каждый раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то лучше отказаться от него и остаться на старом кредите.

Процедура оформления в разных банках может несколько отличаться, но в целом алгоритм действий примерно такой же, как и при оформлении обычного кредита.

Единственное отличие — больший риск для банка. Он заключается в том, что на период переоформления залога на нового выгодоприобретателя (около 1 месяца) кредит остается необеспеченным.

Источник:Город55